南都物业：物业增值服务“倒车”｜中报风云?
而利润增幅小于营收增幅，与成本上涨侵蚀利润空间有关。
其中，物业增值服务包括社区零售、到家服务、美居服务、社区空间运营、餐饮、工程服务等，社区O2O便是物业增值服务中的内容。
长租公寓属于重资产项目，前期装修改造投入较大，而回报比较慢。2018年年报显示，南都物业长租公寓业务营业收入为2046.7万元，营业成本为1993.8万元，收入勉强覆盖成本，毛利率为2.58%；再到次年，收入已无法覆盖前期成本，毛利率为-35.73%。
2017年，南都物业旗下子公司大悦资产就开始布局长租业务；2018年6月，其公告租下杭州余杭5层物业用作长租及酒店，金额暂定为6277.32万元，租赁期限18.5年。
如今时隔四年，再次提出加码社区O2O，南都物业摆明要发力物业增值服务。然而，以半年报披露的数据来看，目前这步棋不仅尚未出成效，反而还使得其物业增值服务开出“倒车”。
到2020年，多起暴雷事件给长租公寓的未来蒙上一层不确定性。多重因素影响下，南都物业的长租公寓业务继续亮起“红灯”，成本3700万元，收入只有2873万。
净利润“失速”
8月25日，南都物业2022年中期业绩报刊出。一连九份公告，除了业绩报告，还有业绩说明会公告、募资存放与使用情况、高管变更等。
近两年城市服务赛道大热，南都物业也押宝其中，“报告期内，公司将综合城市服务作为业务增长新的发力点。”今年上半年，南都物业新签项目61个，新签约面积781.3万平方米，其中城市服务项目占比仅次于住宅项目占比，约39%；住宅项目占比为40%；商写项目占比21%。
作为独立第三方物企，因缺乏上游房企的住宅物业项目支持，跻身资本市场后的南都物业也在不断积极尝试，力图走出一条特色增长之路。
截止2022年6月30日，南都物业总签约项目696个，累计总签约面积8306.87 万平方米，其中住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%。
自2021年报重新调整之后，南都物业的业务产品就开始被划分为物业基础服务、非业主增值服务、物业增值服务，以及资产管理服务4个部分。
2022年上半年，南都物业实现营收8.97亿元，较上年同期增长17.36%；归属于上市公司股东的净利润9038.58万元，较上年同期增长6.73%；归属于上市股东的扣非净利润7905.01万元，较上年同期增长11.11%。
数据显示，2022年上半年，南都物业的物业增值服务收入为7997.95万元，较去年同期8896.98万元，减少了899.03万元，其收入在主营业务中的占比也由去年上半年的14.28%，降至今年上半年的8.93%。
谋划社区O2O项目，南都物业开始打造“悦嘉家”智慧平台，也尝试与支付宝、菜鸟网络等互联网、物流企业合作，加速从基础物业服务模式向新型商业模式转型升级。过去这些年，悦嘉家平台尚在正常运行，不过在南都物业的官方微信平台中，上一次完整提到“社区O2O”，却还是在2018年。
与此同时，坏账计提也在一定程度上影响了利润量。
2022年上半年，南都物业的销售费合计1106.21万元，较上一年同期的778.61万元增长42.07%；管理费用合计6143.19万元，较上一年同期的5431.19万元增长13.11%；研发费用合计120.32万元，较上一年同期的55.08万元增长118.45%。
从长租公寓转押城市服务，这一次南都物业是否能打下属于自己的天地，还需要时间给出答案。
2022年上半年，南都物业的资产管理服务的毛利率约为3.01%?，几乎是营收刚刚覆盖住了成本。
持续亏损，南都物业高管层向外宣布，未来运营公寓租赁项目将向轻资产运营模式转型，且公司的长租公寓为募投项目，后续不再增加其他项目。不过南都物业在公寓租赁项目中的收益，还在持续亏损。
其中，1000万元作为实收资本，1000万元计入资本公积。增资完成后，悦都网络科技的注册资本由1500万元增至2500万元。
相对于同在A股、同为独立第三方物企的新大正（），营收、归母净利润、归母扣非净利润39.49%、25.23%、24.35%的同比增幅，南都物业几项财务数据增幅偏窄，业绩增长显疲态。
文章来源：《南都学坛》 网址: http://www.nandouxuetan.cn/zonghexinwen/2022/0830/440.html